О чём новый закон
Поправки вводят возможность ареста имущества граждан, которые находятся за границей, в качестве обеспечительной меры по административным делам о «правонарушениях против интересов РФ». Арест может касаться денежных средств на счетах и, при их недостаточности, иного имущества — вплоть до квартиры. Мера может применяться до вынесения окончательного решения по делу.
Кого это может затронуть
Закон написан расплывчато: нет чётких критериев, какие именно деяния подпадают под формулировку «правонарушения против интересов». На практике это значит, что под риск попадают любые граждане, уехавшие из страны, — в том числе те, кто активно выражает позицию в публичном пространстве или долгие годы не возвращался.
Последствия ареста: запрет распоряжаться имуществом (продавать, дарить), ограничения на сдачу в аренду и получение дохода от имущества, а также невозможность распорядиться им при наследовании до снятия ареста.
Общие рекомендации перед вступлением закона в силу
До 1 сентября 2026 года есть время оценить риски и подготовить документы: оформить доверенности, передать полномочия доверенным лицам в России или завершить сделки, если планируете сохранять имущество за рубежом.
Переписать квартиру (дарение): что важно знать
Чаще всего в этом случае используют договор дарения. Оптимально переписывать на близких родственников — для них дарение обычно обходится без налога. К близким относятся: супруги, родители, бабушки и дедушки, дети, внуки.
Налоговые последствия
При дарении близкому родственнику ни даритель, ни одаряемый обычно не платят НДФЛ. При передаче не близкому лицу одаряемый обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы (по кадастру) или другую ставку, а для нерезидентов — до 30%.
Доверенность и оформление из‑за границы
Сделку дарения можно оформить только в России у нотариуса. Для этого потребуется доверенность от собственника. Есть два основных способа её получить: оформление в консульстве РФ за рубежом или у местного нотариуса с последующим переводом и, при необходимости, проставлением апостиля (в зависимости от страны). Оригинал доверенности нужно отправить в Россию.
В доверенности необходимо чётко указать полномочия: право заключать договор дарения, обращаться в Росреестр и МФЦ, снимать с регистрационного учёта, а также адрес объекта. Для безопасного приёма документа лучше использовать консульскую форму или электронную заверку консула.
Учтите практические риски: некоторые нотариусы могут затрудняться принимать нестандартные иностранные документы, поэтому лучше заранее согласовать форму доверенности с российским нотариусом.
Продажа квартиры из‑за границы: как действовать
Налог при продаже зависит от срока владения и способа получения жилья. Общий минимальный срок — пять лет для освобождения от НДФЛ; в ряде случаев (дарение от близких, наследство, приватизация и т. п.) — три года. При статусе «иностранный агент» или при отсутствии статуса резидента ставка может достигать 30%.
Как принимать оплату и снижать риски
Рекомендуется принимать деньги на собственный российский счёт. Если у вас нет счёта, доверенному лицу можно дать право открыть счёт. Важно учитывать ограничения банков и санкционные риски при переводе средств за границу — стоит проконсультироваться с юристом.
Безопасные схемы оплаты: банковский аккредитив или депозит нотариуса — покупатель переводит средства в банк или нотариусу, а продавец получает их только после регистрации перехода права в ЕГРН. Это снижает риск для обеих сторон.
Документы для продажи и регистрация
Для сделки потребуются паспорта сторон, выписка из ЕГРН, оригинал доверенности, документы, подтверждающие право собственности, справки об отсутствии задолженностей и, при необходимости, нотариальное согласие супруга. Регистрация в Росреестре после подачи документов занимает несколько рабочих дней.
Если в квартире есть зарегистрированные жильцы, их нужно выписать — для этого потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление. Теоретические схемы, которые предусматривают выписку после продажи, рискованны и не рекомендуются покупателю.
Электронные подписи и дистанционные сделки
Есть экспериментальные механизмы получения квалифицированной электронной подписи (КЭП) в ряде стран, что теоретически позволяет подписывать и регистрировать сделки дистанционно. Однако для удалённых операций требуется сдача биометрии; если ваших данных нет в Единой биометрической системе, дистанционная схема с КЭП может не сработать.
Особые случаи: наследство и приватизация
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции (включая продажу) также можно оформлять через доверенность. Приватизированное жильё можно дарить и продавать; если жильё не приватизировано, необходимо сначала оформить приватизацию (это возможно по доверенности при соблюдении условий).
Риски и практические советы
- Оцените налоговые последствия и потенциальные ограничения заранее.
- Используйте надёжного нотариуса и заранее согласуйте текст доверенности с российским юристом.
- Для получения денег применяйте безопасные схемы (аккредитив, депозит нотариуса).
- При дарении учитывайте семейные риски: в случае развода подаренная квартира станет собственностью одаряемого.
- Если вы подвержены правовой или политической уязвимости, проконсультируйтесь с юристом и правозащитниками до выполнения операций.
